Hala reprezentacyjna czy „dzielnicowa” – fachowcy wytykają błędy w inwestycji

Zła lokalizacja, złe rozwiązania komunikacyjne, brak odpowiedniej liczby miejsc parkingowych czy wreszcie niewykupienie działki w obrębie inwestycji. To tylko niektóre błędy popełnione – zdaniem fachowców – przez miasto już na starcie największej komunalnej inwestycji ostatnich lat, czyli budowy hali widowiskowo – sportowej. Do dyskusji na ten temat zaprosiliśmy doświadczonych architektów, specjalizujących się w projektowaniu obiektów sportowych i obiektów publicznych: Piotra Dominiczaka i Marcina Rześniowieckiego.

 

 architekci 1_Fotor  2

 

Piotra Dominiczak i Marcin Rześniowiecki mają duże doświadczenie w projektowaniu podobnych obiektów 

 

Dlaczego zdecydowaliście się Panowie na rozmowę o największej od lat inwestycji komunalnej w Ostrowie Wielkopolskim, którą jest budowa hali widowiskowo – sportowej przy ulicy Wojska Polskiego?

Piotr Dominiczak: Szykuje się w Ostrowie bardzo prestiżowa inwestycja miejska, z niespotykanym wcześniej w skali miasta budżetem w wysokości około 30 mln zł. Hala widowiskowo – sportowa ma w założeniu stać się wizytówką miasta. Gdy ogłoszono przetarg, zainteresowałem się nim z racji zawodowych i wiele spraw mnie poruszyło i mocno zaniepokoiło.

Wygląda na to, że miasto podjęło strategiczną decyzję, że nie będzie rozbudowywać K 1 przy ulicy Kusocińskiego, tylko będzie budować nową halę przy Wojska Polskiego. Czy panów zdaniem jest to decyzja słuszna?

PD: Decyzja o budowie nowej hali jest słuszna, ale nie w tej lokalizacji. Problem w tym, że w nowej lokalizacji zakładamy popełnienie tych samych błędów, które utrudniały korzystanie z K1.

Co najbardziej was niepokoi w planach budowy nowego obiektu przy ulicy Wojska Polskiego?

PD: Lokalizacja hali w tym miejscu jest po prostu zła, ale problem jest znacznie głębszy. Decyzja o lokalizacji tej wielkości obiektu powinna być poprzedzona szeregiem wszechstronnych analiz urbanistycznych. Należałoby wziąć pod uwagę dostępność komunikacyjną, bezpieczeństwo użytkowników, wpływ na sąsiedztwo, zanieczyszczenie środowiska czy hałas. Tego wszystkiego w przypadku ostrowskiej hali zabrakło. Biorąc pod uwagę charakter obiektu, brak tych badań powinien bardzo niepokoić.

Jeśli się nie mylę, to decydującym kryterium wyboru tej lokalizacji był fakt, że ta działka należy do miasta.

Marcin Rześniowiecki: Z tego, co wiem, inne lokalizacje nie były brane pod uwagę. Lokalizacja przy ulicy Wojska Polskiego była wybrana jeszcze w momencie, kiedy nie było tam Centrum Przesiadkowego. Być może wtedy jeszcze była ona do przyjęcia, ale razem z centrum traci już wszelki sens. To, że ktoś ma działkę i pieniądze na budowę – w tym wypadku publiczne – nie jest jeszcze odpowiednią przesłanką, żeby tam budować.

Dlaczego panów zdaniem lokalizacja hali przy ulicy Wojska Polskiego nie jest dobra?

PD: Ta lokalizacja przede wszystkim nie ma charakteru reprezentacyjnego. Proszę zauważyć, że prywatne duże przedsięwzięcia handlowe, jak galerie, lokowane są w miejscach, które są z daleka widoczne i mają reprezentacyjny charakter. W przypadku ostrowskiej hali, schowanie obiektu między już istniejące budynki, ma cechy małego, dzielnicowego przedsięwzięcia. Nie rozumiem, dlaczego nie przeprowadzono żadnych sensownych analiz, przykładowo – czy dojazd samochodów związanych z imprezami na 6000 osób nie zablokuje tej części miasta.

W mieście nikt nie mówi o 6 tysiącach osób w hali, tylko o 3 tysiącach, bo tyle ma być miejsc siedzących.

MR: No właśnie, to jest właśnie jeden z dużych problemów. W programie funkcjonalno-użytkowym jest zapisane 6200 osób podczas imprez o charakterze niesportowym, czyli na przykład podczas koncertów czy imprez wystawowych. Wtedy składa się trybuny, wykorzystuje parkiet i do hali może wejść niemal dwa razy tyle osób. Gdzie oni mają się pomieścić przed wejściem do hali, gdzie mają zaparkować samochody? Ze specyfikacji istotnych warunków zamówienia wynika, że na terenie miejskim przygotowanych będzie około 280 miejsc parkingowych. To zdecydowanie za mało.

 

halamiasto

 

 

Wizualizacja zarysu hali centrum przesiadkowego 

Miasto przekonuje, że zaplanowano wystarczającą liczbę miejsc parkingowych. Podaje nawet, że współczynnik miejsc parkingowych do pojemności obiektu wynosi w Ostrowie ok. 9 %, podczas gdy ten sam przelicznik w przypadku Stadionu Narodowego w Warszawie to zaledwie 4 – 5 %

MR: Nie porównujmy stadionu na ok. 60 tys. osób, który powstał w wyniku modernizacji Stadionu Dziesięciolecia z nowo projektowanym obiektem, gdzie oprócz właściwej  funkcji szukamy odpowiedniego miejsca do lokalizacji. Oprócz stałych miejsc postojowych obiekty dla potrzeb imprez masowych mają również parkingi buforowe. W tej lokalizacji nie ma na to miejsca.

PD: Nawet jeśli mówimy o około 3 000 widzów, to zabezpieczona liczba miejsc parkingowych w przypadku ostrowskiej hali jest niewystarczająca. Według naszych szacunków, planowany przy hali parking jest co najmniej trzy razy za mały. Należałoby przygotować co najmniej 800 do 1000 miejsc parkingowych, żeby stworzyć porównywalne warunki do tego, czym dysponują galerie handlowe. Weźmy przykład Galerii Ostrovia, która posiada parking na około tysiąc miejsc. W jaki sposób parking na 280 miejsc ma zabezpieczyć potrzeby 3 000 osób, nie mówiąc o 6 000 osób? Parking Galerii jest ponad trzy razy większy. Owszem, przy Wojska Polskiego jest jeszcze pobliski parking Kauflandu, ale miasto nie może przecież dysponować prywatną  własnością.

Tuż obok hali jest planowane centrum przesiadkowe i część osób będzie przyjeżdżała na imprezy środkami komunikacji miejskiej.

MR: Takie założenie to fikcja. Ostrów nie jest wielkim miastem, jak Warszawa, Poznań, czy Wrocław, gdzie komunikacja miejska jest dobrze rozwinięta. U nas nie ma metra, szybkiego tramwaju itp. W Ostrowie nie ma nawet tradycji przyjeżdżania na zawody sportowe miejską komunikacją.

PD: Znamy stan komunikacyjny i funkcjonalność ulicy Wojska Polskiego. Jestem przekonany, że gdyby skierować tam sznur pojazdów z ludźmi zmierzającymi na mecz czy koncert w hali, to natychmiast Wojska Polskiego i ta strona miasta zostanie zablokowana na długi czas. A co z dojazdem na dworzec PKP w tej sytuacji? Mamy go planować z godzinnym wyprzedzeniem?

Miasto buduje przecież łącznik między ulicami Wojska Polskiego i Dworcową. To nie pomoże?

PD: Nie, nie pomoże w znaczącym stopniu. Obiekt tej wielkości powinien być w czytelny sposób skomunikowany z głównymi szlakami komunikacyjnymi, tak by widzowie przyjeżdżający z innych miast nie mieli problemu z dotarciem do hali i wyjazdem z miasta. To powinny być rozwiązania na poziomie miejskiej ramy komunikacyjnej, bezkolizyjnie rozprowadzające ruch, a nie jedna ulica – w dodatku jednokierunkowa – w gęstej zabudowie centrum miasta.

MR: Nie przewidziano miejsc, do których kierowcy samochodów osobowych będą podwozić uczestników imprez, nie ma wydzielonych bezpiecznych stref dla autobusów z kibicami i zawodnikami gości.

Jaki wpływ na jakość lokalizacji ma umiejscowienie tam centrum przesiadkowego?

PD: Przypomnijmy, że pierwsze przymiarki do tej lokalizacji zakładały budowę hali, ale bez centrum przesiadkowego. W związku z pozyskiwaniem funduszy władze miasta zdecydowały się na budowę centrum przesiadkowego. Szkoda, że w tym miejscu, bo zajmując połowę terenu, przekreśliło możliwości lokalizacji większego obiektu. Ale to nie wszystko. Prawdopodobnie Miasto z własnej winy straciło okazję wykupienia znajdującej się w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej hali działki z budynkiem WKU. Działkę kupił prywatny inwestor, który będzie tam realizował swoje plany. To sąsiedztwo w kontekście lokalizacji hali stanowi absolutny dysonans przestrzenny – degraduje rangę planowanego obiektu. Nasuwa się pytanie, czy miejska hala sportowa będzie zlokalizowana w granicy tej działki?

Co jeszcze może niepokoić przy tej lokalizacji?

PD: Hala to miejsce spotkania ludzi – również na placu przed wejściem. Ponieważ przyległy teren to jedynie niewielki w skali parking – nie ma możliwości stworzenia wymaganej przestrzeni – szacujemy, że brakuje około 4000 m2 placu! Przed każdą imprezą kilkaset osób przemieszcza się z parkingów do wejścia, ale prawdziwie krytyczna sytuacja nastąpi po każdej imprezie, kiedy kilka tysięcy ludzi jednocześnie opuści obiekt. Żaden projekt nie rozwiązuje tego problemu – bo nie ma takiej możliwości.
Hala praktycznie graniczy z parkingiem i przyległą ulicą – która zresztą będzie stanowiła tzw. dojazd techniczny i drogę dla drużyn sportowych. Przewiduję, że w tych warunkach po imprezach każdorazowo wystąpi zagrożenie bezpieczeństwa publicznego na zewnątrz hali. Dopiero w trakcie realizacji może okazać się, że obiekt nie zostanie dopuszczony do użytkowania dla zakładanej przez Urząd Miasta liczby 6000 osób .
Proszę zauważyć, jak funkcjonuje plac przed pobliskim kościołem św. Antoniego lub Konkatedrą – czasami w całości wypełnia go kilkaset osób.
Wybudowane dwa lata temu Narodowe Forum Muzyki we Wrocławiu zaprojektowano dla 2200 użytkowników. Pod tym obiektem znajduje się parking podziemny na 660 miejsc, plac wejściowy Forum imponuje swoją przestrzenią.
Hala widowiskowa w Toruniu oddana do użytku w 2014 r. przewidziana jest na 9250 osób – posiada parking o powierzchni 1,5 hektara!
Trudno pogodzić się z planem  budowy w Ostrowie hali „kadłubkowej” – w lokalizacji błędnej w tylu aspektach.

Jeśli nie na Wojska Polskiego, to gdzie powinna powstać reprezentacyjna hala dla Ostrowa Wielkopolskiego?

PD: Tam, gdzie lokowane są zazwyczaj podobne obiekty. W warunkach Ostrowa Wielkopolskiego najlepszą lokalizacją wydają się tereny przy obwodnicy miasta, w rejonie Galerii Ostrovia. Przecież gdy powstawała galeria, inwestor również nie był właścicielem terenu, lecz musiał go wykupić i scalić. Taki proces jest możliwy także w przypadku miasta i budowy hali.

MR: To mógłby być również teren w rejonie Bractwa Kurkowego, ale wymagałoby to także scalenia gruntów.   

Czy pod względem planistycznym wszystko jest w porządku z tą inwestycją?

PD: Moim zdaniem, lokalizacja hali przy Wojska Polskiego nie spełnia warunków Miejscowego Planu Zagospodarowania. Wymagane powierzchnie zieleni zostały tak skalkulowane, że do bilansu zieleni sztucznie wciągnięto obszar Centrum Przesiadkowego oraz prawdopodobnie zawyżono powierzchnię planowanej tam zieleni. To nierealne, bo Centrum Przesiadkowe to plac z betonu, i asfaltu. Dopuszcza się, jako tereny zielone powierzchnie parkingu, ale wtedy musi być zastosowana tzw. eko-krata. To nic innego, jak ażurowa forma z tworzyw wypełniona trawą lub żwirem. Takie rozwiązanie w śródmieściu nie jest dobre, może generować kurz lub błoto, w zależności od pory roku i warunków atmosferycznych.

Czy znacie szczegóły złożonych projektów?

PD: Jak do tej pory publicznie zostały zaprezentowane tylko fragmenty prac. W Szwajcarii, gdzie miałem kiedyś okazję zapoznać się z procedurami podejmowania decyzji w miejscu lokalizacji stawia się na kilka miesięcy ażurową strukturę w skali 1:1, pokazującą zarys obiektu tak, aby mieszkańcy i decydenci mogli się zapoznać m.in. z gabarytem inwestycji. Pokazywanie w pracach na papierze wizualizacji nocnych czy efektów świetlnych wyświetlanych na elewacjach to wyłącznie zabawa graficzna – nie ma nic wspólnego z oceną relacji przestrzennych z otoczeniem.

W Ostrowie projekty mają być oceniane przez zespół tworzony przez dwóch architektów, niezwiązanych z konkursem, plastyka miejskiego, konserwator zabytków i urzędnika. To dobre grono do oceny ofert?

MR: Nie kwestionujemy w żaden sposób kompetencji poszczególnych osób, ale skład komisji oceniającej powinien być znany przed konkursem, a nie ogłoszony w jego trakcie. Ponadto, w komisji brakuje osób wyspecjalizowanych w zarządzaniu i utrzymaniu tego typu obiektami użyteczności publicznej.

Część ostrowskiego środowiska sportowego podnosi też brak osób bezpośrednio związanych ze sportem.

MR: I słusznie. Powiem obrazowo: jeśli jest konkurs architektoniczny na muzeum, to w składzie komisji oceniającej oferty powinien być muzealnik. On nie będzie fachowo oceniał architektonicznych walorów, ale zna specyficzne potrzeby konkretnej branży.

PD: W dyskusji publicznej toczącej się od kilku miesięcy wokół tematu budowy hali nie poruszano najważniejszych spraw. Nie do końca dla mnie jasna była rywalizacja między miastem i spółką Slam, jako właścicielem K1. Było spore napięcie, a zabrakło merytorycznej dyskusji. Potem zadziwiająco szybko miasto podjęło decyzję o budowie nowej hali.

Nie byłoby tego, gdyby miasto albo kupiło trzy lata temu K 1 jeszcze od klubu – bo była taka oferta na stole – albo pod koniec ubiegłego roku doprowadziło do porozumienia między klubem i spółką. Tak się nie stało i mamy decyzję o budowie nowej hali. Dobrze, że się tak stało czy niedobrze?

PD: Moim zdaniem, rozbudowa K 1 nie osiągnęłaby standardu nowego obiektu na autonomicznej, dobrze skomunikowanej działce. Lepiej budować nowy obiekt niż rozbudowywać stary – ale nie w tym miejscu i nie na tych warunkach.

Porozmawiajmy o kryteriach oceny. Tak je dobrano, że 50 % stanowi cena, 40 % ocena projektu i 10 % gwarancja. Czy to dobrze dobrane proporcje, czy tak się to zwyczajowo robi w porównywalnych inwestycjach?

PD: Przyjęty procent punktów oceny projektu jest moim zdaniem tak wysoki, że wymagałby utworzenia przed przetargiem komisji konkursowej złożonej w większości z architektów i innych specjalistów. Skoro nie decyduje matematyka cen, to ocenę prac trzeba oddać w ręce wcześniej zaproszonych niezależnych autorytetów. Doraźne zasięganie opinii dwóch „zewnętrznych architektów” jest tu tylko próbą naprawy niezręcznej sytuacji.

MR: Procedura „zaprojektuj i wybuduj” zawsze niesie element ryzyka. Lepiej jest chyba jeśli najpierw robi się konkurs architektoniczny, a osobno później na wykonawcę. Najczęściej praktykowana jest właśnie taka forma realizacji podobnych inwestycji. Poza tym, nie było dokładnie wiadomo, ile miasto zamierza przeznaczyć pieniędzy na tę inwestycję. W trakcie otwarcia ofert mówiono o 25 milionach. Krótko później była sesja, na której dołożono 1,5 mln i nagle zrobiło się ok. 31 mln zł. Z prostego rachunku wynika, że coś się tu nie zgadza.

Miasto tłumaczyło to różnicami w kwotach brutto i netto.

MR: To i tak się nie zgadza. Poza tym, na przetargach zawsze operuje się kwotami brutto.

Odnoszę wrażenie, że mimo iż złożono sześć ofert, to w grze są tylko dwie najtańsze. A przecież, przynajmniej teoretycznie, z założeń punktacji wynika jasno, że może wygrać droższa oferta.

PD: Unieważnienie tego przetargu byłoby najlepszym rozwiązaniem trudnej sytuacji, w jakiej znalazły się władze miasta. Podawana w większości ofert cena realizacji obiektu jest znacząco zaniżona. Spełnienie wymaganych przepisami warunków energetycznych  wymaga znacznie większych nakładów – na przykład montażu paneli fotowoltaicznych. Koszt obiektu w tej skali i z odpowiednim wyposażeniem przekroczy prawdopodobnie 40 milionów.
Jak wcześniej powiedzieliśmy, nie ma żadnych gwarancji, że obiekt zostanie dopuszczony do użytkowania dla planowanej liczby osób. Nie wiemy, jakie będą reakcje firm, które znalazły się poza  „koszykiem” podwyższonego przez Radę Miejską budżetu – przecież zmieniono reguły „ gry” w trakcie przetargu. I na koniec – czy czeka nas „klasyka” prowadzenia niedoszacowanych inwestycji? Żądania dopłat za pominięte elementy, opóźnienia w budowie, procesy o zapłaty?  Znamienny jest przykład basenu miejskiego przy ul. Paderewskiego, który wg moich informacji nadal nie jest rozliczony.

Miasto próbuje przekonać, że część kosztów budowy może pochodzić z potencjalnej sprzedaży gruntów przy alei Słowackiego. Czy to jest realne?

PD: Jeżeli są to wąskie pasy terenu, to nie jest to prosta sprawa. Gdyby te tereny były tak bardzo atrakcyjne, to dawno zmieniłyby właściciela.

MR: Najpierw musiałaby powstać tam odpowiednia infrastruktura i dobry plan zagospodarowania, jasno i czytelnie wskazujący, co może tam być budowane. Wtedy dopiero można myśleć o sprzedaży terenu pod inwestycje. Tak, jak zrobił to powiat i gmina Przygodzice z ich terenami inwestycyjnymi.

PD: Dobre planowanie powinno opierać się na działaniach prowadzonych  konsekwentnie przez kilkanaście lat. To podstawowe zadanie władz miasta. A przykładowo temat północnej ramy miasta w ostatnich latach nie został w żadnym stopniu posunięty do przodu. Jej budowa otworzyłaby przecież nowe tereny inwestycyjne. Zamiast przejrzystego działania i konsultacji społecznych dotyczących hali – mamy do czynienia z błyskawicznym trybem podjęcia tak ważnej decyzji – oczywiście z polityką w tle.

Jaki więc scenariusz byłby dla hali najlepszy, żeby to był projekt z marzeń nas wszystkich?

– Liczymy na to, że trwająca obecnie procedura nie zakończy się budową hali na tej działce. Mamy nadzieję, że Miasto znajdzie odpowiednią, prestiżową lokalizację.

Już wkrótce przekonamy się, czy tak się stanie. Dziękuję za rozmowę.

Rozmawiał: Jarosław Wardawy

Zgłoszone do przetargu projekty :

 

 

Piotr Dominiczak – architekt od 1990 roku. Początkowo przez kilka lat pracował w Urzędzie Miejskim kierując wydziałem architektury, później zajął się własną działalnością. Specjalizuje się w projektowaniu obiektów sportowych. Ma na koncie kilkadziesiąt projektów basenów i obiektów sportowych w całej Polsce.

Maciej Rześniowiecki – architekt od 2005. Specjalizuje się w projektowaniu budynków użyteczności publicznej.

 

 

Redakcja nie bierze odpowiedzialności za treść publikowanych komentarzy. Wpisy naruszające obowiązujące w tym zakresie prawo i dobre obyczaje będą bezwzględnie usuwane, a numery IP osób je publikujących trafią do bazy danych administratora.

Obejrzyj nasze stałe galerie